Immobilier · Annecy, le lac et les stations
Investissement immobilier à Annecy : un marché cher, des règles qui ont changé
Un investissement immobilier à Annecy reste recherché pour la qualité de vie et la demande locative, mais il se raisonne autrement depuis 2025 : prix stables après le pic, quotas pour les meublés de tourisme, résidences secondaires plus taxées. Le bon projet est celui qui reste rentable avec ces contraintes.
- Analyse du prix, du loyer réaliste et de la fiscalité, avant l’offre
- Location nue, meublée ou touristique : ce que permet le Grand Annecy
- Alternatives : stations de ski, SCPI, ou les deux
Le marché
Combien coûte un investissement immobilier à Annecy en 2026 ?
En 2026, un appartement ancien coûte en médiane 5 130 € le m² à Annecy, soit environ 295 000 € pour 65 m², avec des prix stables, voire en léger repli depuis le pic de 2023 (Notaires de France, synthèse Haute-Savoie de septembre 2026).
5 130 €
le m² d’un appartement ancien à Annecy, +0,2 % sur un an
Notaires de France, juillet 2025 à juin 2026
5 350 €
le m² sur le secteur du Tour du Lac, en recul de 1,2 % sur un an
Notaires de France, juillet 2025 à juin 2026
6 530 €
le m² d’un appartement neuf à Annecy
Notaires de France, juillet 2025 à juin 2026
4 370 €
le m² d’un appartement ancien en Haute-Savoie
Notaires de France, juillet 2025 à juin 2026
L’indice notarial annécien recule de 2,8 % à fin mai 2026, alors que le département progresse encore. Pour un investisseur, c’est une information utile : le temps des plus-values rapides est derrière nous, la rentabilité doit venir du loyer, et la négociation redevient possible. Côté maisons, la médiane atteint 667 700 € à Annecy et 731 500 € sur le Tour du Lac, des montants qui relèvent davantage de la résidence principale que de l’investissement locatif.
Où investir
Annecy-le-Vieux, Seynod, bord du lac, Rumilly : quel secteur choisir ?
Le bon secteur dépend de l’objectif : le bord du lac pour la valeur patrimoniale, les communes déléguées comme Seynod ou Cran-Gevrier pour la demande locative à l’année, et des villes plus éloignées comme Rumilly pour un ticket d’entrée plus bas.
Bord du lac et Tour du Lac
Sevrier, Veyrier-du-Lac, Talloires : une valeur refuge à 5 350 € le m² en médiane sur le secteur notarial, mais des loyers qui ne suivent pas les prix et des règles de location touristique strictes.
Annecy-le-Vieux
Un secteur résidentiel recherché, proche du lac et du centre, qui convient à un investissement patrimonial de long terme plus qu’à la recherche de rendement.
Seynod, Cran-Gevrier, Meythet
Des communes déléguées où la location à l’année auprès d’actifs, y compris frontaliers, est le cœur de la demande. Le rapport loyer sur prix y est souvent plus équilibré qu’au bord de l’eau.
Rumilly et l’Albanais
Plus loin d’Annecy, un marché moins tendu qui attire les ménages repoussés par les prix du centre. Le potentiel dépend de la desserte et de l’emploi local, à étudier bien par bien.
Ces descriptions sont qualitatives : les notaires ne publient pas de prix médian par quartier assez fiable pour être cité ici. Chaque projet se juge sur ses propres comparables, sur le loyer réellement atteignable et sur les charges de copropriété.
La réglementation
Peut-on louer en meublé de tourisme à Annecy ?
Oui, mais sous conditions : depuis le 1er juin 2025, le règlement du Grand Annecy adopté le 13 février 2025 impose une autorisation de changement d’usage avec quotas par commune dans 27 communes, et une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an sans autorisation.
| Règle | Ce que prévoit le Grand Annecy |
|---|---|
| Périmètre | 27 communes, depuis le 1er juin 2025 |
| Résidence secondaire ou investissement | Autorisation de changement d’usage obligatoire, y compris pour les SCI et SARL |
| Quotas | Plafond par commune, avec liste d’attente |
| Nombre d’autorisations | Une par personne |
| Performance énergétique | DPE de A à E exigé |
| Durée | Autorisation accordée pour 4 ans |
| Résidence principale | Autorisation nécessaire au-delà de 120 jours de location par an |
| Sanction | Amende jusqu’à 100 000 € par local |
Au 1er janvier 2025, le Grand Annecy comptait 8 500 meublés de tourisme, dont 6 266 sur la seule commune d’Annecy. Avec des quotas et une autorisation par personne, il n’est plus possible de bâtir une stratégie sur plusieurs studios en location saisonnière. Passer par une SCI ne contourne pas la règle. Un achat financé sur la base de loyers touristiques doit donc être sécurisé avant la signature, autorisation comprise.
La location à l’année, nue ou meublée, n’est pas soumise à ces quotas. Annecy n’applique pas l’encadrement des loyers à ce jour, mais le loyer reste limité par ce que les locataires peuvent payer.
La fiscalité
LMNP à Annecy : ce qui a changé à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD.
Le LMNP reste un régime intéressant pendant la détention : les amortissements réduisent l’imposition des loyers. Mais l’avantage se paie en partie à la sortie. Sur un marché annécien qui ne promet plus de hausse rapide, la durée de détention et la fiscalité de revente doivent être calculées dès l’achat. En location nue, le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026, ouvre un amortissement déductible sous conditions (loyer plafonné, engagement de 9 ans) ; ses taux et plafonds se vérifient au moment du projet.
La montagne
Investir dans une station de ski en Haute-Savoie
Investir en station de ski en Haute-Savoie signifie acheter un petit appartement cher au m² : 6 580 € dans les Aravis, 7 330 € dans le massif du Mont-Blanc, pour des surfaces médianes de 30 à 36 m² (Notaires de France, juillet 2025 à juin 2026).
| Secteur | Prix médian au m², appartements anciens |
|---|---|
| Mont-Blanc | 7 330 € |
| Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand) | 6 580 €, en hausse de 4,7 % sur un an |
| Portes du Soleil | 6 250 € |
| Grand Massif | 4 790 € |
Source : Notaires de France, synthèse Haute-Savoie de septembre 2026, médianes de juillet 2025 à juin 2026. Les résidences secondaires représentent 23,4 % des logements de Haute-Savoie (INSEE, 2023), et près des trois quarts de celles de Savoie Mont Blanc sont situées au-dessus de 1 200 m (INSEE, données 2017).
L’alternative
Et si la pierre-papier convenait mieux ?
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion ni les quotas annéciens ; leur taux de distribution moyen a été de 4,91 % en 2025, de 4,2 % pour le résidentiel à 6 % pour les diversifiées (ASPIM).
Pour un Haut-Savoyard dont le patrimoine est déjà très concentré sur sa résidence principale à Annecy, les SCPI diversifient géographiquement et par secteur (bureaux, santé, logistique, commerces). Elles ne sont ni garanties ni liquides : le capital peut baisser, les revenus varier, et la revente des parts peut prendre du temps. Le taux de 2025 ne préjuge pas des années suivantes.
FAQ
Vos questions sur l’investissement immobilier à Annecy
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier à Annecy ?
Le marché est stable, voire en léger repli : 5 130 € le m² en médiane pour l’ancien, quasiment inchangé sur un an selon les notaires. C’est plutôt un marché où l’on peut négocier, à condition de raisonner sur le loyer et non sur une hausse des prix.
Les loyers sont-ils encadrés à Annecy ?
Non. Annecy n’applique pas l’encadrement des loyers à ce jour. Le loyer se fixe librement à la signature du bail, dans le respect des règles générales de la location.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme à Annecy ?
Jusqu’à 120 jours par an sans autorisation. Au-delà, une autorisation est nécessaire selon le règlement du Grand Annecy appliqué depuis le 1er juin 2025.
Une SCI peut-elle louer en meublé de tourisme à Annecy ?
Seulement avec une autorisation de changement d’usage, comme une personne physique : le règlement du Grand Annecy vise aussi les SCI et SARL. Les quotas par commune et le DPE de A à E s’appliquent.
Le LMNP est-il encore intéressant ?
Il peut l’être pendant la détention, grâce aux amortissements. Depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exceptions : la durée de détention devient décisive.
Faut-il acheter un appartement en station pour le louer ?
Seulement si le projet tient sans compter sur des loyers optimistes. Les prix sont élevés, jusqu’à 7 330 € le m² dans le massif du Mont-Blanc, et les revenus sont saisonniers et soumis aux règles de chaque commune.
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